Pożyczki pod "zastaw nieruchomości"

Najczęściej, zwłaszcza w przypadku chęci pozyskania dużych sum, konieczne jest zastawienie nieruchomości w celu zabezpieczenia spłaty zaciągniętego zobowiązania. W praktyce zabezpieczenie to przyjmuje postać hipoteki, stąd też pojęcie „zastaw” jest określeniem potocznym. W każdym razie ustanowienie hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z tytułu kredytu, czy pożyczki niesienie ze sobą bardzo poważne skutki, o których powinien pamiętać każdy mający zamiar skorzystać z tej formy zabezpieczenia.

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2018 roku, poz. 1916, dalej: KWH) hipoteka jest prawem ustanawianym na nieruchomości w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Na jej mocy wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteką można ponadto obciążyć użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego; spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką (art. 65 ust. 2). Podstawowym założeniem hipoteki – w wielu przypadkach decydującym o zastosowaniu akurat tego środka zabezpieczenia wierzytelności – jest możliwość egzekucji z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Stąd też przez ustanowienie hipoteki powstaje odpowiedzialność rzeczowa, polegająca na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z przedmiotu zabezpieczenia do wysokości jego wartości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2017 roku, sygn. akt II FSK 3177/15). W związku z tym należy pamiętać, że zgodnie z Kodeksem postępowania cywilnego, w przypadku uznania przez wierzyciela tytułu wykonawczego zezwalającego na egzekucję jego roszczenia będzie mógł on ją prowadzić tylko w stosunku do nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie zmienia to faktu, że środki, z których dłużnik spłaca zobowiązanie mogą pochodzić z każdego prawnie dopuszczalnego źródła – a więc nie tylko z prawa obciążonego hipoteką (zob. S. Kostecki, Komentarz do art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, red. K. Osajda, Legalis 2018).

Powstanie hipoteki

Ustawodawca przewidział kilka sposobów powstania hipoteki, w zależności od jej rodzaju. Jednak w przypadku pożyczek bankowych, czy zaciąganych u innych podmiotów, a nawet osób prywatnych najczęściej stosuje się tzw. hipotekę umowną. Do jej powstania – zgodnie z art. 67 KWH – wystarczające jest dokonanie wpisu w księdze wieczystej nieruchomości. Jednocześnie należy pamiętać, że o zakresie zabezpieczenia hipotecznego decyduje treść wpisu dokonanego przez sąd (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 12 maja 2016 roku, sygn. akt I ACa 228/16). W związku z tym dłużnik i wierzyciel powinien zwrócić na tę kwestię szczególną uwagę poprzez sprawdzenie treści wpisu po jego umieszczeniu w księdze wieczystej. W przypadku jakichkolwiek nieścisłości pomiędzy nim a umową na mocy której ustanowiono hipotekę, zdecyduje treści wpisu. Sąd wieczystoksięgowy dokonuje tej czynności na podstawie umowy zawartej pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Jednak ustawodawca nie sprecyzował, w jakiej formie należy sporządzić tę umowę. Biorąc pod uwagę fakt, że zgodnie z Kodeksem cywilnym do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności (art. 245 § 1) oświadczenie właściciela lub innej osoby, której prawo ma być obciążone hipoteką, musi być złożone w formie aktu notarialnego. Natomiast doktryna wskazuje, że oświadczenie wierzyciela, którego prawo ma zostać zabezpieczone hipoteką może zostać wyrażone w dowolnej formie, a nawet w sposób dorozumiany, przykładowo przez złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej (E. Bałan-Gonciarz, H. Ciepła, Komentarz do art.67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Lex 2011).

Możliwe trudności w związku z zabezpieczeniem hipotecznym

Ze względu na daleko idące konsekwencje zabezpieczenia hipotecznego wszyscy „zastawiający” swoje nieruchomości powinni dobrze przemyśleć konsekwencje tego aktu. W skrajnych przypadkach egzekucja może zakończyć się nawet licytacją nieruchomości oraz eksmisją z niej lokatorów. Oczywiście jedynie przejściowe trudności z regulowaniem zobowiązań nie powoduje takiego skutku, jednak należy się z nim liczyć. Poza tym należy pamiętać, że przez czas trwania hipoteki – a więc do momentu pełnego zaspokojenia wierzyciela – niezwykle utrudnione jest zbycie nieruchomości. Wynika to z omówionego powyżej charakteru tego prawa – mówiąc wprost niezwykle trudno znaleźć nabywcę, który chciałby narazić się na możliwość regulowania nieswoich długów.

Niestety w praktyce działalność tego typu podmiotów często balansuje na granicy zgodności z prawem, a niejednokrotnie ją przekracza. Powinni mieć tego świadomość korzystający ze wszelkiego rodzaju pożyczek pozabankowych – nie raz proste uzyskanie gotówki nie dość, że nie spowoduje rozwiązania problemów finansowych, to jeszcze znaczenie je pogłębi. Tym bardziej, że oferujący takie pożyczki korzystają z różnorodnych instrumentów prawnych.

Zgodnie z ustawą z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2018 roku, poz. 1025) przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości (art. 720 § 1). Jak wskazuje się w doktrynie, cywilistyczna umowa pożyczki – obok uregulowanej w Prawie bankowym umowy kredytu – jest podstawową umową pożyczkową. Jej istotą jest czasowe korzystanie z określonego przedmiotu, np. sumy pieniędzy. Jednocześnie jedynie od stron umowy zależy czas tego korzystania, stąd pożyczka może mieć zarówno charakter długoterminowy, jak i krótkoterminowy (Komentarz do art. 720 Kodeksu cywilnego, red. K. Pietrzykowski, Legalis 2018). W przypadku, gdy umowa pożyczki przekracza wartość 1000 złotych, powinna zostać zawarta w formie dokumentowej (art. 720 § 2). Jednocześnie należy podkreślić, że ustawodawca w sposób stosunkowo oszczędny uregulował problematykę umowy pożyczki, co daje jej stronom znaczną swobodę w kontraktowaniu. Stąd też poszukujący tego typu pomocy finansowej powinni zwrócić szczególną uwagę przede wszystkim na termin zwrotu pożyczonej gotówki oraz konsekwencje niedotrzymania tego obowiązku. Najczęściej spotykaną konfiguracją jest krótki termin zwrotu, przy jednoczesnym zastrzeżeniu niezwykle wysokich odsetek za opóźnienie. W tym kontekście wszyscy pożyczkodawcy powinni pamiętać, że zgodnie z art. 421 § 21 Kodeksu cywilnego maksymalna wysokość odsetek za opóźnienie nie może w stosunku rocznym przekraczać dwukrotności wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie. Te zaś są równe sumie stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego i 5,5 punktów procentowych (art. 481 § 2).

W praktyce konsumenci najczęściej poszkodowani są klienci tzw. parabanków. Co ciekawe – a jednocześnie niezwykle niebezpieczne z punktu widzenia dyscypliny finansów publicznych – niekiedy w tego typu instytucjach zadłużają się także jednostki sektora finansów publicznych, np. samorządy (zwłaszcza gminy i powiaty). Niestety wobec braku regulacji prawnych niezwykle trudno zdefiniować – z normatywnego punktu widzenia – czym jest parabank. Najprościej rzecz ujmując jest to instytucja niebędąca bankiem, jednak świadcząca usługi niezwykle podobne do czynności bankowych, zwłaszcza w zakresie pożyczek. Brak wyraźnych regulacji prawnych sprawa, że parabanki wykorzystują pojawiające się luki, czy sprzeczności w prawie – w ten sposób prowadząc działalność pożyczkową powiązaną przede wszystkim z niezwykle wysokim oprocentowaniem przekazywanej czasowo gotówki. Atrakcyjność pożyczek w takich instytucjach uwarunkowana jest przede wszystkim ich dostępnością – parabanki pożyczają pieniądze praktycznie każdemu, samodzielnie oceniając zdolność pożyczkową swoich klientów, a jednocześnie nie wymagając od nich np. szczegółowego wykazywania sytuacji finansowej. Jednak, co jest w praktyce ogromnym zagrożeniem, parabanki nie są objęte nadzorem finansowym, ani nie gwarantują złożonych w nich depozytów. To z kolei sprawia, że upadłość tego typu instytucji bardzo często uniemożliwia ich klientom odzyskanie gotówki. Oczywiście niedostatki legislacyjne nie oznaczają, że parabanki znajdują się zupełnie poza ramami polskiego prawa. W przypadku, gdy ich działalność przekracza bezwzględnie obowiązujące normy, mogą one zostać pociągnięte do odpowiedzialności. Jednak, niestety, samodzielna walka pożyczkobiorcy o swoje prawa może być skazana na porażkę, gdyż wymaga dużej biegłości i doświadczenia w sprawach finansowych. W każdym razie w przypadku zdecydowania się na zaciągnięcie zobowiązania w takiej instytucji trzeba dokładnie sprawdzić umowę przedstawioną do podpisu oraz fakt, czy Komisja Nadzoru Finansowego nie wydała ostrzeżenia co do działalności przyszłego kontrahenta. Zaniedbanie tych czynności może mieć bardzo poważne konsekwencje.

Przepisy ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami regulują w sposób szczególny kwestie ochrony konsumenta w odniesieniu do umowy o kredyt hipoteczny. Ustalenie więc, że dana umowa spełnia przesłanki definicyjne określone w przepisie art. 3 tej ustawy, a tym samym jest umową o kredyt hipoteczny (w rozumieniu ustawy), powoduje, że do procesu zawierania takiej znajdą zastosowanie przepisy ww. ustawy

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ww. ustawy przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

Zgodnie z art. 3 ust. 2 cytowanej ustawy za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę:

Zatem przepisy cytowanej wyżej ustawy stosuje się do umów zawieranych z konsumentem, to jest osobą fizyczną dokonującą z przedsiębiorcą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, gdy spełniona jest dodatkowo przynajmniej jedna z poniższych przesłanek:

Dodać należy, że kredytu hipotecznego w rozumieniu cytowanej powyżej ustawy udzielić może wyłącznie:

Definicja pożyczki zawarta jest w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 720 KC Przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości. Ustawa ta nie definiuje pojęcia pożyczki hipotecznej, zatem przyjąć należy, że pożyczką hipoteczną jest pożyczka, której spłata zabezpieczona jest hipoteką.

O umowie pożyczki zabezpieczonej hipoteką (pożyczki hipotecznej), która nie jest jednocześnie kredytem hipotecznym (w rozumieniu ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami) mówimy, gdy pożyczkobiorcą nie jest konsument, ale jest nim przedsiębiorca, to jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331 § 1, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową zawierająca umowę w związku z prowadzoną przez siebie działalnością.

Taka pożyczka hipoteczna może zostać udzielona przedsiębiorcy przez każdy podmiot, a więc pożyczkodawcą może być zarówno osoba fizyczna, osoba prawna, jak i tzw. ułomna osoba prawna.

Spółka Polskie Pożyczki Prywatne sp. z o. o. udziela pożyczek wyłącznie przedsiębiorcom. Cel udzielanych pożyczek jest bezpośrednio związany z działalnością gospodarczą lub zawodową pożyczkobiorców. Dlatego, pomimo iż zabezpieczeniem spłaty pożyczki jest między innymi hipoteka, do zawieranych umów nie stosuje przepisów ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami.

Dodać należy, że spółka Polskie Pożyczki Prywatne sp. z o. o. jest instytucją pożyczkową uprawnioną do udzielania pożyczek konsumentom (niezabezpieczonych hipoteką).

Czym jest zdolność kredytowa?

Jest to nic innego jak analiza ilościowa i jakościowa. W zakresie analizy ilościowej bada się przede wszystkim uzyskiwane dochody przez kredytobiorcę/pożyczkobiorcę, miesięczne koszty prowadzenia gospodarstwa domowego oraz obecne zadłużenie (np. kredyty, pożyczki, produkty ratalne). Analiza jakościowa z kolei opiera się na weryfikacji wieku, stanu cywilnego kredytobiorcy oraz jego historii kredytowej. Uogólniając, bank bądź jakakolwiek inna instytucja finansowa weryfikuje czy osoba ubiegająca się o kredyt czy pożyczkę posiada przestrzeń finansową na jego spłatę, a także czy poprzednie zobowiązania były spłacane terminowo.

Jeśli taka analiza wypadnie pomyślnie dla potencjalnego pożyczkobiorcy czy kredytobiorcy, załatwiane są wszelkie formalności mające na celu zakończyć cały proces przyznaniem finansowania.

Nie zawsze jednak okazuje się, że zdolność wyliczana przez bank występuje. W przypadku jej braku bank najczęściej odmówi udzielenia kredytu/pożyczki.

Jest to moment na dalsze poszukiwania możliwości pozyskania finansowania. Na horyzoncie pojawia się sektor pozabankowy, oferujący pożyczki pod zastaw nieruchomości.

Czy brak zdolności całkowicie dyskredytuje pożyczkobiorcę?

Sektor pozabankowy oferuje pożyczki pod zastaw nieruchomości. Zdolność kredytowa jest oczywiście brana pod uwagę, jednakże nie jest to jedyna przesłanka. Należy pamiętać, że w pożyczkach pod zastaw nieruchomości zabezpieczenie spłaty stanowi właśnie nieruchomość. Ma to wpływ także na sposób wyliczania zdolności takiego pożyczkobiorcy. Oprócz wartości zabezpieczenia, firmy oferujące pożyczki dla przedsiębiorców przy obliczaniu zdolności kredytowej, będą brały pod uwagę obroty miesięczne na rachunku, średni dochód z ostatnich trzech lub sześciu miesięcy. Przy jednoosobowych działalnościach gospodarczych będą pojawiały się także pytania o bieżące zobowiązania (posiadane kredyty, linie kredytowe, pożyczki, leasingi) oraz o koszty prowadzenia gospodarstwa domowego i ilość osób na utrzymaniu potencjalnego pożyczkobiorcy. Istotny wpływ na przyznanie pożyczki mogą mieć również przyszłe dochody potencjalnego pożyczkobiorcy wyrażone w biznesplanie (dotyczy najczęściej start-upów czy kolejnych inwestycji w ramach prowadzonej już działalności gospodarczej).

Jeśli jednak z różnych przyczyn okazuje się, że wolnych środków na spłatę miesięcznej raty brakuje, firma pożyczkowa może również zgłosić potrzebę poręczenia spłaty. Istotą poręczenia jest złożenie zobowiązania poprzez poręczyciela wierzycielowi, że w momencie kiedy dłużnik (pożyczkobiorca) nie będzie w stanie wypełnić swojego zobowiązania (spłacić pożyczki) poręczyciel dokona tego w jego imieniu. Oświadczenie poręczyciela składane jest na piśmie. W tej sytuacji nie ma znaczenia stopień pokrewieństwa czy powinowactwa pożyczkobiorcy z poręczycielem. W roli poręczyciela pożyczki może wystąpić osoba zaufana dla pożyczkobiorcy.

Warto wspomnieć, że istnieją dwa rodzaje poręczenia: cywilne i wekslowe. Istnieje pomiędzy nimi jedna, zasadnicza różnica – poręczenie cywilne można wycofać jeszcze przed powstaniem długu. Poręczenie wekslowe z kolei jest nieodwołalne.

Zauważyć należy, że każdy z nas ma „jakąś” historię kredytową. Pracujemy na nią całe nasze dorosłe życie. Całkowity brak zobowiązań w przeszłości, niespłacane kredyty czy pożyczki w terminie, zaległości widniejące przez wiele lat powodują, że nasz scoring (tzw. ocena punktowa) będzie na niewysokim poziomie, nieakceptowalnym przez instytucje bankowe. Niski scoring dla banku oznacza większe ryzyko w sprzedaży swoich produktów. Wysokie miesięczne dochody mogą zatem nie wystarczyć .

Pożyczki pod zastaw nieruchomości bez BIK (czyli bez badania historii kredytowej) to wyjście naprzeciw oczekiwaniom wszystkim tym, którym z różnych powodów nie udało się uzyskać innego rodzaju finansowania. Konstrukcja tej formy pożyczki jest bardzo prosta i polega na udzieleniu finansowania przez pozabankową instytucję pożyczkową (pożyczkodawcę) pod zabezpieczenie nieruchomości, którą może być m.in. dom, działka budowlana, mieszkanie, czy lokal użytkowy. Konstrukcja zabezpieczenia jest najczęściej tożsama z konstrukcją pożyczki hipotecznej oferowanej przez banki. W uproszczeniu, zabezpieczenie spłaty pożyczki stanowi jedynie wpis hipoteki do księgi wieczystej (dział IV) do czasu spłaty zobowiązania. Oznacza to, że cały czas pozostaje się właścicielem swojej zresztą nieruchomości, można ją swobodnie wynająć czy także sprzedać w trakcie trwania pożyczki bez zgody Pożyczkodawcy. Po spłacie pożyczki wpis hipoteczny zostaje usunięty z księgi wieczystej, co z kolei oznacza, że ta znów jest „czysta” (wolna od jakichkolwiek obciążeń). Konstrukcja zatem prosta i całkiem bezpieczna. Zaleca unikać się instytucji pożyczkowych oferujących inną niż wyżej opisaną formę zabezpieczenia. Mowa o podmiotach oferujących zabezpieczenie w postaci przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie. Tutaj już nie jest tak kolorowo, bowiem do czasu spłaty pożyczki przestajemy być właścicielem swojej nieruchomości. Brzmi kuriozalnie, bo i trudno samemu sobie wyobrazić sytuację, w której właścicielem naszego domu od jutra na najbliższe 6 miesięcy będzie ktoś inny. Mało pocieszającym wydaje się fakt, że wraz ze spłatą zobowiązania odzyskamy własność swojej nieruchomości. Reasumując: Hipoteka – TAK, Przewłaszczenie – stanowcze NIE!

Warto również podkreślić, że coraz więcej osób korzystających z „pożyczek hipotecznych bez BIK” już po otrzymaniu środków postanawia poprawić swoją historię kredytową zgromadzoną w BIK (Biurze Informacji Kredytowej) po to, aby w przyszłości banki spoglądały bardziej łaskawym okiem przy ubieganiu się o kredyt. Tak, to z reguły właściwe posunięcie. Istnieją na rynku podmioty, które są w stanie wyczyścić naszą kredytową przeszłość. Takie usługi można odnaleźć w Internecie, wpisując w wyszukiwarkę przeglądarki hasło: „czyszczenie BIK”. Decydując się na współpracę warto jednak skorzystać z kancelarii prawnych, bowiem cena zazwyczaj ta sama a i nie ulega wątpliwości, że działania profesjonalnego pełnomocnika (adwokata/radcy prawnego) w kontakcie z bankiem szybciej przynieść mogą wymierny efekt.